輸入住宅購入前に知っておきたい住宅ローンの種類

一言に住宅ローンといっても実はいくつか種類があります。選ぶ際は金利タイプはもちろん、借入先や返済方式、ローン形態なども含めての検討が必要です。住宅ローンの選び方を失敗すると負担が大きくなります。適切な住宅ローンを選ぶために知っておきましょう。

金利タイプ

金利タイプには、「変動金利」「固定金利」「一定期間固定金利」があります。それぞれに特徴があり、状況に合わせた選択が必要です。それぞれ解説していきます。

変動金利

変動金利は半年ごとに金利が変動するタイプです。住宅ローン返済期間中でも金利が上下する可能性があります。6ヶ月に一度、適用金利が見直されるのが特徴です。また、急激な金利上昇で、返済額を見直すときに利息額が返済額より上になる未払利息のリスクがあります。

変動金利のメリットは、他の金利タイプと比較すると、返済開始直後の金利が低く設定されている点でしょう。適用金利が変わらない、減る場合なら、固定金利より利息が安いためお得です。ただし、金利が上昇すれば毎月の返済額は逆に高くなります。

固定金利

2年、3年、5年、10年の期間決定後、その期間は金利が変わりません。固定期間終了後に、変動金利が適用されるタイプです。ただし一般的に、金融機関の多くで固定金利期間が終わっても改めて固定金利が選べます。ただ、改めて固定金利を選択するため、その時点での金利によっては、最初より利息が高くなる可能性があります。

適用金利の上下の動きがないため、計画的な返済ができるのはメリットです。変動金利のように、見直し時の不安がありません。金利相場に一喜一憂することがないのです。

一定期間固定金利

最初の一定期間だけが固定金利、期間が終了すると変動金利に変わります。最初に決める固定金利期間の長さは商品で異なりますが、一般的に期間が短いと、適用される金利は低くなるのが特徴です。

固定金利期間は金利の影響を受けません。住宅購入後、ある程度の期間は、お金がかかることは多いです。引っ越し代金をはじめ、家具や電化製品などさまざまな面で支出が増えます。購入後の期間だけは固定金利のため生活が落ち着くまでは変動金利が上がる不安を回避できるのはメリットです。

借入先

住宅ローンを利用する際、借入先も慎重な選定が必要です。民間金融機関、公的融資、フラット35でそれぞれ内容が異なります。

民間金融機関

民間金融機関に当てはまるのは、メガバンクをはじめ、地方銀行や信用金庫、労働金庫や農協やネット銀行などです。住宅ローンといっても内容は同じではなく特徴は異なります。審査は金融機関以外に保険会社のクリアも必要です。

審査基準は各金融機関で異なりますが、万が一通過しなくても他のところで通る場合もあります。商品の種類が多く、すでに口座を開設しているなら手間が省けます。他のローン商品を使っているなら金利で優遇してくれるところもあるのはメリットです。

公的融資

国や自治体などの関連機関の住宅ローンです。公的融資では、財形住宅融資が利用できます。財形制度を採用した企業に在籍し、財政制度を利用しているなら受けられるのが特徴です。4,000万円を限度に財形貯蓄残高の10倍を借りられます。

金利は5年間の固定金利タイプです。ただし、購入する住宅基準が住宅金融支援機構の定めた基準を満たさなければなりません。民間金融機関と比較すると提供金利も低いのがメリットです。借入額の大きさと返済期間の長さもメリットといえます。

フラット35

住宅金融支援機構提供の住宅ローンです。全期間固定型で「申込時年齢が満70歳未満、日本国籍」という申し込める人の条件の幅は広く取られています。日本国籍は、永住許可、特別永住者も含まれているのが特徴です。

民間の金融機関のように団体信用生命保険に加入しなくてもかまいません。ただし、購入する住宅は住宅金融支援機構の定めた基準を満たすことが条件です。固定金利ですから、契約時の総返済額と返済期間を把握できるため計画的な返済ができます。民間金融機関の窓口でも、申込みと相談が可能です。

返済方式

返済方式の内容もチェックしておきましょう。元利均等返済方式と元金均等返済方式の2種類あり、それぞれ特徴が違います。

元利均等返済方式

毎月の元金と利息を合わせた返済額が一定です。また、返済期間は長くなります。返済スタート直後は、元金の割合は低く設定されていますが、徐々に高くなるのが特徴です。そのため返済期間が長くなると、トータルの返済額は高額になる可能性があります。

ただし、毎月一定額を返済できるのはメリットです。同額ですから計画的な返済ができます。返済計画に安心が欲しい、返済期間が長くなっても無理のない返済をしたいならメリットです。

元金均等返済方式

毎月の返済額は元金だけ一定です。利息は返済開始直後が多く設定されています。返済期間が長くなると、利息の減りも早くなるのが特徴です。最初は負担が大きくても、徐々に返済額が減っていくほうがいいという方に向いています。

また、元利金等返済方式よりも、元金の返済が早いのはメリットです。利息も抑えやすいですし、徐々に返済額が減少します。そのため時間が経過すれば、その分、返済への負担が減っていくのは大きなメリットです。

ローン形態

ローン形態も複数の種類があります。ペアローン、リレーローン、収入合算（連帯債務型・連帯保証型）などがあります。

ペアローン

ペアローンは夫婦、または二世帯住宅の場合は親子など2人のペアで組めるローンです。お互いが相手の連帯保証人になり、各人それぞれがローン契約を結びます。一方だけ住宅ローンを組むのと違い、ローン契約が増えるため借入額を増やすことが可能です。

また、どちらか一方ではなく、契約を結んだ各人それぞれが住宅ローン控除の適用を受けられます。また、通常の住宅ローンだと年齢が65歳未満というように、利用条件が設定されているケースもあるのです。親子でのペアローンなら満70歳という条件もあります。

リレーローン

1人が一定期間を返済、終了後は別の人が返済を引き継ぐ形式です。2人で1つのローンを組むと考えればいいでしょう。2人で支払う形はペアローンと同様ですが、返済時期は違います。一般的に、最初に返済をはじめる方が主債務者で、次に引き継ぐ方は連帯債務者になる形です。

リレーローンの場合、親子で利用できます。親1人でローンを組むより、子供が引き継ぐことで、ローンの返済期間は長く設定できるのがメリットです。また、リレーローンでも、契約を結んだ各人が住宅ローン控除を受けられます。

収入合算（連帯債務型・連帯保証型）

夫婦や親子で収入を合算した上で、住宅ローンの審査を受けられます。1人の収入での審査と比較すると、高額でも借りやすいです。契約者は1人ですが、収入を合算した場合、2人目は連帯債務者や連帯保証人という立場になります。

ローン契約は1人ですから、手数料と諸経費は1人分でかまいません。連帯債務型にすると、連帯保証人の住宅ローン控除も認められます。ただし、連帯保証型だと住宅ローン控除がないため注意が必要です。

無理のない住宅ローンを選ぼう

住宅ローンは収入や状況に合わせて無理のないものを選ぶのが重要です。単純に借りられるお金が大きいから選ぶと、返済する際に苦労することになります。金利タイプ、借入先、返済方式、ローン形態などチェックしなければならない要素は多いです。

金利を1つとっても、契約する時点では低くても、1年後に高くなる可能性はあります。固定金利なら問題はないですが、変動金利ならもろに影響を受ける可能性があるのです。メリットだけではなくデメリットやリスクも含めてトータルに考えて住宅ローンを選びましょう。